Bail commercial : et s’il y a un local accessoire ?

Un restaurateur prend en location les caves de l’immeuble dans lequel il exploite son activité. Parce qu’il y a installé ses cuisines, il considère que celles-ci constituent un local accessoire à l’exploitation de son fonds de commerce, qui doit être soumis au statut des baux commerciaux. A tort ou à raison ?

Locaux accessoires : caves ou cuisines ?

Un restaurateur loue un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble, dans lequel il exerce son activité.

Il loue également, via un autre contrat de location signé avec le même bailleur, les caves de l’immeuble qu’il transforme en cuisines, réserves et chambres froides, toujours dans le cadre de son activité.

Finalement, ce second contrat est rompu par le bailleur, qui décide de notifier son congé au restaurateur…

A tort, selon le restaurateur, qui considère que les caves constituent, en raison de leur transformation en cuisines, des locaux accessoires et indispensables à l’exploitation de son fonds de commerce.

– Le local principal, en effet, n’a pas assez de place pour accueillir les cuisines, les chambres froides et les réserves : le priver de la location des caves revient donc à compromettre l’exploitation de son activité.

Par conséquent, cette seconde location doit être rattachée au statut des baux commerciaux dont relève le local principal… ce qui invalide nécessairement le congé délivré par le bailleur.

Mais pas pour le juge, qui rappelle que le bailleur a loué des caves, et non des cuisines, à son locataire : bien qu’il a toléré cette transformation, il ne l’a pas pour autant légitimée.

Par conséquent, la seule question qui se pose est de savoir si l’usage des caves est indispensable à l’exploitation du fonds de commerce du restaurateur : comme ce n’est pas le cas ici, la location des caves ne relève pas du statut des baux commerciaux. Le congé délivré par le bailleur est donc parfaitement valide.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 mai 2020, n° 19-13381 (NP)