Exonération d’impôt des dons familiaux de sommes d’argent : pour les achats en VEFA ?

Jusqu’au 30 juin 2021, les dons familiaux de sommes d’argent peuvent être exonérés de droits de donation à hauteur de 100 000 € (au lieu de 30 000 €) sous réserve, notamment, que les sommes données soient affectées à la construction de la résidence principale du bénéficiaire de la donation. Cette tolérance concerne-t-elle aussi les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) ?

Exonération d’impôt des dons familiaux de sommes d’argent : pas pour les achats en VEFA !

Par principe, les donations sont soumises à l’impôt (ce que l’on appelle les droits de mutation ou droits de donation) lorsque :

la donation est réalisée à titre gratuit : elle doit témoigner d’une réelle intention libérale ;
la personne qui donne (le « donateur ») se départit immédiatement du bien donné ;
la donation est acceptée par la personne qui la reçoit (le « donataire »).

Comme souvent en matière fiscale, ce principe comporte de nombreuses exceptions, parmi lesquelles les dons familiaux de sommes d’argent.

Jusqu’à présent, les dons familiaux de sommes d’argent, consentis en pleine propriété, à un enfant, un petit-enfant, un arrière petit-enfant, ou à défaut de descendance directe, à un neveu ou à une nièce, pouvaient, toutes conditions par ailleurs remplies, bénéficier d’une exonération de droits de donation dans la limite de 30 000 €.

Exceptionnellement, pour les dons consentis entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021, le plafond de l’exonération est porté à 100 000 € (au lieu de 30 000 €), si les sommes d’argent sont notamment affectées par le donataire, au plus tard le denier jour du 3e mois suivant la remise des fonds, à la construction de sa résidence principale.

Dans ce contexte, la question s’est posée de savoir si l’achat d’un bien immobilier dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) était assimilable à la construction d’une résidence principale.

Le gouvernement vient de répondre par la négative et ce, pour deux raisons :

à la différence d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), dans le cadre d’un contrat de VEFA, l’acquéreur n’est à aucun moment responsable de la construction, la fonction de maître d’ouvrage revenant au promoteur-constructeur qui est également titulaire du permis de construire ;
fiscalement, la VEFA est généralement assimilée à l’achat d’un bien immobilier et non à sa construction.

Source : Réponse ministérielle Louwagie du 27 avril 2021, Assemblée nationale, n°35345