Société en formation : qui est locataire ?

Le fondateur d’une société en formation signe, pour le compte de celle-ci, un bail commercial. Suite à sa mise en redressement judiciaire, le bailleur réclame la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer par le « locataire ». Mais qui est le locataire ? Le fondateur ou la société ?

La « reprise d’acte » mentionnée au bail est valable

Le fondateur et associé unique d’une société en formation signe, pour le compte de celle-ci, un bail commercial. Celui-ci précise que la société se substituera à l’associé en tant que locataire une fois immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Quelque temps plus tard, la société est mise en redressement judiciaire. A compter de cette date, elle continue d’occuper le local, mais sans en régler les loyers… Ce qui pousse le bailleur à réclamer la résiliation du bail.

Ce que conteste l’associé qui, parce qu’il a personnellement signé le contrat de bail, estime être le seul locataire du local : la société n’étant pas locataire, le bailleur ne peut pas agir contre elle pour obtenir la résiliation du bail.

A l’appui de cette affirmation, il rappelle que les actes passés par le fondateur d’une société en formation ne peuvent être repris par elle qu’à la condition :

que l’acte en question soit annexé aux statuts de la société ;
que le fondateur ait disposé d’un mandat spécial donné par les autres associés pour réaliser cet acte;
ou qu’après son immatriculation, les associés aient pris une décision ratifiant l’acte.

Or ici, la société n’a accompli aucune de ces 3 formalités : la conclusion du bail par l’associé n’engageait donc que lui ! Et à défaut de pouvoir considérer la société comme locataire, le bailleur ne peut pas demander la résiliation du bail…

Argument qui ne convainc pas le juge : il rappelle que le bail précise qu’il est signé par le fondateur « pour le compte » de la société en formation, laquelle se « substitue » à lui une fois immatriculée. Et ici, la société a toujours agi comme la locataire des locaux, notamment en réglant les loyers…

C’est donc à raison que le bailleur considère la société comme sa locataire : sa demande de résiliation du bail est donc valable.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 15 janvier 2020, n° 17-28127