Revenus tirés de la location d’une maison = revenus fonciers ?

Les loyers encaissés par la nue-propriétaire d’une maison placée en location doivent-ils être déclarés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ? Réponse du juge…

Tous les « loyers » ne sont pas des revenus fonciers…

A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration estime que les loyers encaissés par la propriétaire d’une maison donnée en location doivent être déclarés à l’impôt sur le revenu non pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices non commerciaux (BNC).

Pourquoi ? Parce que la propriétaire n’est ici que « nue-propriétaire » du bien, sa mère en ayant conservé l’usufruit.

Pour mémoire, le droit de propriété se compose de la nue-propriété (qui constitue le droit à disposer du bien comme un propriétaire) et de l’usufruit (qui constitue le droit d’utiliser le bien en question et de percevoir les revenus qu’il peut produire, comme les revenus fonciers pour un bien immobilier mis en location).

En conséquence, lorsque la propriété d’un bien placé en location est démembrée, c’est-à-dire lorsque la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à des personnes différentes, les loyers doivent normalement revenir à l’usufruitier, qui doit les déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.

Et c’est tout le problème ici, selon l’administration. Pour elle, en effet, les « loyers » encaissés par la nu-propriétaire ne sont pas, en tant que tels, des « loyers ». Il s’agit en réalité d’un abandon de loyers consenti par l’usufruitière… donc d’une libéralité devant être imposée dans la catégorie des BNC.

Ce que confirme le juge, qui valide le redressement fiscal.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 1er juillet 2021, n°19LY03338